近日我在查询小区时，发现五台花园近期成交了一套52.47㎡的两室户型，成交总价为万，单价超8万/㎡，而且成交周期仅用1天时间！
据悉，该小区由银城所建，房龄距今已超20年，那么，这个小区到底有什么样的吸引力呢？
一、地处市中心，坐享各种优质资源银城五台花园位于鼓楼区上海路21号，光地理位置就值得好好说一说。小区恰好位于南京市中心地段，周边遍布大型商业、医院、知名学校等多个优质资源，加上小区定位改善住宅，又与周边老小区面貌截然不同，进而成为了主城难得的稀缺改善住宅。具体来看，交通上，小区距离2号线上海路站仅米，1号线珠江路站约米，新街口站不足1公里。商业上，小区周边有德基广场、新街口金鹰国际，距离大约都在米左右。医院更是遍布其周边，医院、医院、医院等。同时小区还靠着五台山体育中心。不过小区虽然身处市中心，但是门禁管理严格，非业主难以进入。我是在中介陪同下，才得以进去。
小区目前是银城物业，仅门口就有两名物业值岗，一位在岗亭内，负责车辆管理，一位在行人出入口，负责陌生人进出登记问询。
在我顺利进入小区之后，首先就看到一辆奔驰车停在主干道一侧。据悉，小区目前最大的问题就是车位紧张，除了原本的地下车库之外，地面上也规划了不少车位，但能看出来车位数还是稍显紧张。
小区一共有11栋楼，其中1-5栋为多层，6-8栋以及10栋为18层小高层，9栋为25层高层，11栋则是32层的高层。
距离小区大门最近的是它的多层户型，一共有6层，所以没有电梯，不过我看到有的单元楼应该是后来自行加装了电梯。
多层户型虽然看上去有点陈旧，不过每个单元门都正常关闭，非业主是很难进去的。
小区高层的外立面看上去除了颜色不再鲜亮之外，并未发现明显的斑驳或者脱落的问题。
高层的单元门依然也是需要持卡进入。
比较值得一提的是小区的环境比较好，虽然比不得河西的次新小区，但是日常维护还是十分用心，目光所及的路面皆是整洁干净。
给有宠物的业主提供了宠物拾便袋，并且贴心在上面提醒“牵狗绳遛狗”。
小区的绿化景观也十分多样，既有看似茂密的树林，也配有翠绿的草坪。
同时还有一处小的枫叶林，只不过这些看起来比较瘦小，应该是才补种没多久，它日长成，必成一道靓丽的风景。
小区另一侧的银杏树如今已成参天大树，每年的秋天时节，满园区的银杏叶也为小区增添不少的美感。
有树必然有水，五台花园里也有一处水池景观，池水较为清澈，可见物业日常也有定期清理。不过遗憾的是，园区本来的喷泉景观，不知何故没有开放。
让我觉得有趣的还有小区草坪旁的雕塑，不论是嬉戏的孩童，还是俏皮的鸭子，都看起来十分生动有趣，尽显童真。借此，也能看出小区开发商当时的用心。
二、大户型为主，总价高，房价受学区影响明显实探结束后，我想中介进一步了解五台花园的更多情况。据他表示，这个小区除了地理位置优越之外，最引人注目的应该是它的学区，鼓楼一中心小学+29中。而且一中心小学就在小区马路对面，非常近。它是目前一中心学区内环境最好、价格最高的小区。二手房网显示，小区目前二手房挂牌均价为元/平。近一年的价格走势虽有浮动，但整体变化不大。主要原因是小区基本都是大户型在售，总价比较高，成交量对比周边老小区明显要少一些，市场热度相对一般，因此业主短期内并不会频繁的调整价格。
据悉，小区多层户型为一梯两户结构，面积大约在-㎡左右，虽然没有电梯，但是房子都是南北通透的方正户型。
而高层多半是两梯四户结构，面积大多在㎡以上，不过有部分房源无法做到南北通透，但优点就是有电梯。
像开头我提到的那套约50㎡的小两房，在小区当中并不常见，只有1栋多层楼拥有少量的小户型。而且目前小区在售房源中已经没有50多平的小两房出售。
不过目前还是有约90㎡的两房在售，总价为万，但是这样的户型也非常少。
随后，我查看了平台上的成交记录，除了近期成交的唯一一套小两房之外，以往基本都是大户型成交，而且高层的户型却是可能存在户型不太方正的问题。
不过即使如此，小区在年时，二手房成交价基本不超过5万/㎡，到了年之后，单价已经轻松破6万/㎡。造成涨幅的主要原因是29中初中学区的影响。
三、目标客户群少，小区二手房成交周期长对于目前小区的市场行情，中介表示由于小区总价偏高，目标客户群比较少，成交周期比较长。小区虽然体量比较大，但是目前在售房源不足20套，而且总价大多都在约万及以上，连千万级别的房源都有在售。有这个经济实力同时兼有学区和改善需求的客户非常少。
五台花园旁边的小区要么是拉小学区房，要么是老破小刚需，前者追求好学区，后者看中低总价，周边二手房的成交基本上是围绕这两大类需求比较多。
如果单论自住角度，周边能和五台花园比较的不太多，我能想到的只有两个小区：
金鼎湾金朝天下，目前二手房挂牌价为元/平，不过它本身是拉小学区房，加上定位是高端改善住宅，业主大多非富即贵。
小区随便一套房源的价格都在万以上，品质和学区都要优于五台花园。
另一个小区则是位于华侨路的兰之堂，目前二手房挂牌均价为元/㎡，它虽然也是周边少有的改善型住宅，多以大户型为主，但是它的学区没有五台花园好，目前是鼓楼一中心小学和南大附中。
最后，你觉得五台花园未来还值得入手吗？
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